Переоборудуем чердак
Переоборудование пыльных чердаков давно уже стало модной тенденцией в городской застройке. Идея принадлежит французу Франсуа Мансару, отсюда и пошло название того, что мы обычно называем окультуренным чердаком. Освоение пустующих метров под крышей - мегаотличный способ решить проблему жилья, которая особенно ощутима в нашей стране.
При создании мансардного помещения во время возведения нового дома, трудностей не возникает. Но, когда речь идёт о реконструкции, то новоиспечённый инвестор мгновенно упирается в процедурные тупики. Постфактум всегда хорошо порассуждать, что было и что стало. Но когда у тебя в голове инициативная идея, а в перспективе глобальные переделки, начинать, конечно же, приходится, с нуля.
Переустройство и приобретение пыльного чердака обходится новому владельцу дешевле, чем готовое предложение от риэлтеров или застройщиков. Рассчитывать на присоединение чердака к своей квартире, разумеется, может только тот, кто живёт на верхнем этаже здания. И, как правило, только в том случае, когда чердак не является техническим этажом. В этом случае мечту о мансарде придётся забыть, поскольку планируемая реконструкция нарушит эксплуатацию здания. Хотя, у нас на каждое правило своё исключение.
Так вот, если у вашей мансарды подстилающий этаж "вдруг" окажется техническим, считайте, вам повезло: любые проблемы с коммуникациями решатся легко и быстро.
Однако, не всё так просто: теоретически на пространство над вашей головой помимо вас могут претендовать и другие желающие, и у проживающих на верхнем этаже нет никаких преимуществ перед другими субъектами рынка. Таковыми могут являться представители какой - нибудь компании, облюбовавшей ваш чердак под свой офис, ваши собственные соседи, или, скажем, их родственники, в общем, кто угодно.
Если вам придётся столкнуться с такой ситуацией, то, по условиям и результатам инвестиционного конкурса, право на реконструкцию и инвестиционную деятельность получит тот конкурсант, который соответствует всем условиям конкурса. Но, прежде чем вас допустят до участия в конкурсе, вам придётся поднапрячься для сбора необходимых документов и справок.
Для начала не помешает определиться: а что же такое чердак? Всё очень просто: по СНиПу (строительные нормы и правила) это пространство между крышей и перекрытием верхнего этажа.
Непременно следует выяснить два главных условия:
- Входит ли ваш дом в план капитального ремонта и реконструкции. Если входит, то не стоит и начинать.
- Выяснить в ДЕЗ-е, не нарушит ли планируемая реконструкция эксплуатацию данного здания.
И если условия позволяют начать реконструкцию, то начинать её надо с подготовки первичного пакета документов, которые определяют порядок проведения работ и устанавливают последовательность перевода помещений в собственность. В этот пакет входит следующее: разрешение на оборудование чердака под жилье от организации - балансодержателя. Вас обязаны известить, имеется ли техническая возможность по обустройству.
Затем на вас наложат "добровольное обременение", то есть список работ, которые вы можете сделать на пользу всего дома: ремонт фасада, кровли, размещение лавочек, озеленение, разбивка клумб, благоустройство двора, детской площадки. После этого можно приступить к подготовке основных документов. Для проведения реконструкции чердака Вам обязательно потребуется нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних граждан, проживающих в квартирах, непосредственно примыкающих к чердачному пространству.
Не забывайте, что вам, ещё до начала работ, в обязательном порядке придётся компенсировать соседям неудобства, связанные с вашей будущей деятельностью. Когда разрешительная документация будет готова, необходимо подготовить архитектурно-технические документы:
- техническое заключение (ТЗК) о состоянии конструкций перекрытий чердака и последнего этажа;
- эскизный проект помещения.
Затем вся документация представляется конкурсной комиссии, для проведения инвестиционного конкурса по реконструкции вашего чердака, который будет считаться состоявшимся, только в случае участия в нем не менее 2 участников. Если по результатам конкурса вы являетесь победителем, то с вами заключается инвестиционный контракт на право проведения реконструктивных работ по освоению чердачного пространства.
По правилам контракта, вас могут обязать уплатить определенную денежную сумму на нужды по благоустройству района или выкупить у города часть отреставрированной площади чердака, а также заключить договор страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Сроки проведения работ по реконструкции, составляют не более 15 месяцев. Продление этого срока, возможно только в связи с форсмажорными обстоятельствами. После оповещения всех жильцов дома и получения от них согласия на строительство, можно приступать к реализации задуманного.
Имея на руках архитектурно - строительный план, с указанием всех возводимых стен, перегородок, а также схем установок электроприборов и сантехники, вы ещё до начала строительных и отделочных работ представляете, как будет выглядеть интерьер после реконструкции.
Далее обычно заключается договор подряда со строительными организациями, которые в установленные сроки должны закончить все работы по обустройству мансарды. И если вы полностью доверяете подрядчикам, предоставьте им carte blanche, ограничив своё вмешательство в ход работ самым щадящим образом.
Многие пятиэтажки еще сохраняют прочность, фундамент позволяет надстроить дополнительные этажи, и, присоединяя чердак, Вы используете достаточно экономичный и эффективный способ увеличить площадь своей квартиры.
Мансарда обладает немалыми преимуществами перед прочими квартирами многоэтажного дома. Несущие стены низводятся в ней до ряда колонн без риска для здания. Стены с уклоном вносят заметное разнообразие в геометрию интерьера. В зависимости от размеров дома и крутизны крыши на чердаке можно оборудовать одну или несколько комнат. У вас появится ряд конструктивных проблем, в частности: устройство лестницы на мансарду, усиление перекрытий и теплоизоляция крыши и стен.
Перекрытия оказывают существенное влияние на архитектурное решение интерьера. Балочная конструкция может представлять собой не только горизонтальное плоское перекрытие, иногда оно делается наклонным. В случае, когда нижняя поверхность перекрытия образует гладкую поверхность потолка, его обработка может выполняться любыми декоративными средствами. Когда конструкция перекрытия обнажена, архитектурная форма потолка неизбежно связана с его конструктивной структурой. Открытые деревянные балки в виде прямоугольных в сечении брусьев, и панели потолка между ними требуют тщательной декоративной обработки.
Для того чтобы мансардой можно было пользоваться и в холодное время года, используется, на выбор, любой утеплитель, которым заполняется пространство между стропилами. Поверх утеплителя делается обшивка из досок, ДСП, стеновых панелей. Пол делают деревянным: доски прибивают к балкам перекрытия, поверх звуко - и теплоизолирующего материала.
Пожалуй, самым упоительным моментом полёта дизайнерской мысли является разработка концепции освещения. Размеры окон определяются их функциональными требованиями. Окно, в классическом варианте пропорций, должно иметь отношение ширины к высоте, равным 1:2.
Предельным считается отношение 1:1,5, то есть, полтора квадрата. Окно, прорезанное в крыше, дает на 40% больше света, чем слуховое того же размера. Если хочется иметь хороший обзор, можно установить его на расстоянии 80-90 см. от пола, но идеальным считается расположение его на расстоянии 185-205 см.
Хорошая освещённость особенно важна в регионах с коротким световым днём. Регулировать доступ солнечного света можно при помощи штор или жалюзи. Окно в крыше должно быть из закаленного стекла, чтобы выдерживать большие атмосферные нагрузки, даже в виде сильного града.
Инсоляцией помещения, функция окна не ограничивается: оно служит также смотровым, и отчасти, вентиляционным проёмом.
Если вы намерены использовать мансарду в качестве полноценного жилья, то вам придётся решать проблему устройства отопления, с учетом площади помещения, и имеющихся у вас возможностей. По окончании работ необходимо определиться с назначением вашего нового помещения.
Если мансарда становится частью квартиры, то она подлежит регистрации в Департаменте и учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что означает оформление мансарды в собственность заключением нотариального договора.